Квартира должна приносить доход: как сдать жильё в аренду и не оказаться в убытке

Помните сюжет из одной зарубежной юмористической передачи, где владелец нескольких квартир в мегаполисе жаловался, как тяжело ему раз в месяц объезжать свои владения и собирать деньги с квартирантов? На первый взгляд сдача недвижимости действительно кажется очень прибыльным занятием. Достаточно зайти на один из популярных сайтов объявлений и посмотреть цены. Так, однокомнатную или двухкомнатную квартиру в спальном районе Риги — например, в Иманте или Пурвциемсе — в доме советской постройки можно сдать за 400-600 евро в месяц. Как известно, все коммунальные платежи оплачивает арендатор. Самые дешевые варианты начинаются примерно с 200 евро в месяц. За эти деньги вам предложат комнату в коммуналке где-нибудь на Москачке или в районе Гризинькалнса — с печным отоплением и санитарными удобствами на лестничной площадке. При этом обои там клеили в лучшем случае в конце 90-х годов. 

На другом полюсе находится элитное жилье в новых проектах или реновированных домах в центре Риги. Здесь арендная плата начинается уже с 1 500 евро в месяц.

Спрос на съемное жилье сохраняется. Несколько лет назад основными арендаторами были украинцы, бежавшие от войны. Многие из них впоследствии уехали дальше в Западную Европу, однако часть осталась. Кроме того, жилье активно снимают студенты, иностранные рабочие, те же узбеки, которых нанимают работать на стройке, индийцы, а также граждане других стран. Впрочем, иностранцам квартиры сдают неохотно, опасаясь возможных проблем. Ведь в арендном бизнесе полным-полно мошенников, причем как с одной, так и с другой стороны.

Аферисты всех мастей

Лишь небольшая часть квартир сдается по знакомству. В основном арендодатели и арендаторы находят друг друга через сайты объявлений. При этом в процесс активно пытаются вклиниться посредники — маклеры и агентства недвижимости. Большинство объявлений, предлагающих квартиры в аренду, публикуют именно они. Плата за их услуги обычно равна стоимости одного месяца аренды. И здесь начинается настоящая лотерея. Бывали случаи, когда человек снимал жилье, вносил обычный в таких случаях депозит, а затем сам пересдавал жилье, причем сразу нескольким людям. Получив с них деньги, он исчезал. Поэтому прежде всего необходимо проверить, на чье имя выписан основной документ, дающий право собственности, — Земельная книга. Переговоры следует вести только с настоящим владельцем квартиры либо с человеком, имеющим нотариально оформленную доверенность.

Но бывают и обратные ситуации. Хозяин сдает квартиру с приличным ремонтом, а спустя некоторое время ужасается, обнаружив, в какое состояние привел ее квартиросъемщик. Некоторые арендаторы могут просто исчезнуть, не оплатив аренду и коммунальные услуги. Именно поэтому обычно и взимается депозит, равный месячной арендной плате.

Заключайте договор

Нередко собственники пускают жильцов — чаще всего своих хороших знакомых или родственников — исключительно на основании устных договоренностей. А затем удивляются, что они не только перестают платить аренду, но и отказываются освобождать квартиру. Бывает и наоборот: хозяин требует срочно съехать без объяснения причин. Поэтому письменный договор аренды жизненно необходим обеим сторонам. Типовые образцы документа всегда можно скачать из Интернета. 

В договоре нужно обязательно указать:

* размер арендной платы;

* условия ее возможного повышения;

* порядок оплаты коммунальных услуг;

* действия сторон в случае задержки платежей. 

Владельцу квартиры желательно также прописать в договоре даже такие мелочи, как порядок посещения жилья и количество людей, которые будут проживать в квартире. Известны случаи, когда жилье сдавалось одному человеку, а фактически в нем проживали десять студентов. Полезно попросить у арендатора копию его паспорта или ID-карты — это может пригодиться в случае обращения в полицию.

Отдельный раздел договора должен касаться условий расторжения аренды. Обычно указывается, что обе стороны обязаны предупредить друг друга минимум за месяц. Однако собственник вправе потребовать выселения жильца, если тот не платит аренду, портит имущество, использует квартиру не по назначению или на него регулярно жалуются соседи. При этом, согласно Закону об аренде жилых помещений, принудительное выселение возможно только по решению суда. 

К договору желательно приложить опись основного имущества с фотографиями его состояния. Кроме того, имущество, равно как и гражданскую ответственность, можно дополнительно застраховать.

«Письма счастья» от СГД

В Службе государственных доходов работает специальный отдел, выявляющий подпольных арендаторов. Для этого сотрудники изучают сайты объявлений. Особый интерес также представляют квартиры, в которых никто не задекларирован. Владелец такой недвижимости непременно получит «письмо счастья» с предложением легализировать свою хозяйственную деятельность или явиться для объяснений в офис СГД на улице Талеяс. Объяснения о том, что квартира является инвестицией или что в ней якобы живет дальняя родственница, задекларированная по другому адресу, не помогут. Исключение возможно лишь в случае проживания прямых родственников, личность которых можно подтвердить. В противном случае придется заплатить штраф.

Поэтому лучше легализоваться, оформив сдачу жилья официально. Самый простой вариант — сообщить в СГД о заключении договора аренды не позднее чем через пять дней после его подписания, предоставить копию договор аренды и платить в размере 10% от дохода. Делается это один раз в год спустя 15 дней после подачи налоговой декларации. 

Есть и более сложный вариант — зарегистрироваться в СГД как лицо, ведущее хозяйственную деятельность. В этом случае можно учитывать оправданные расходы: налог на недвижимость, коммунальные платежи, ремонт квартиры и другие затраты. При подаче декларации необходимо приложить подтверждающие чеки. Кроме того, применяется необлагаемый минимум. После вычета всех расходов оставшаяся сумма облагается налогом по ставке 23%.

Александр ФЕДОТОВ.