Можно ли продать заложенную в банке квартиру по цене долга и остаться там жить?

В подобной ситуации закон не запрещает сторонам договориться о продаже квартиры по цене, которая ниже ее кадастровой или рыночной стоимости, однако ключевую роль здесь играет не столько договоренность между продавцом и покупателем, сколько наличие залога в пользу банка.

С точки зрения Гражданского закона (далее — закон), цена в договоре купли-продажи действительно может отличаться от реальной стоимости имущества. Это прямо следует из статьи 2015 закона, которая допускает так называемую «дружескую продажу», когда имущество отчуждается дешевле его фактической стоимости.

Такой договор будет действительным, если цена не является фиктивной, а стороны действительно намерены совершить именно куплю-продажу, а не прикрывают этим дарение. Кроме того, если цена существенно занижена и есть другие кредиторы, то такую сделку теоретически могут оспорить другие кредиторы как причиняющую им ущерб.

Поэтому, если у подруги есть другие долги или в будущем появятся кредиторы, сделка по заниженной цене может быть оспорена как ущемляющая их интересы. 

Согласие банка как ключевое условие 

Поскольку в рассматриваемом случае квартира обременена залогом в пользу банка (ипотекой), то без согласия банка продать такую квартиру невозможно. Точнее, без его согласия нельзя снять ипотеку и зарегистрировать переход права собственности. В противном случае покупателю придется приобрести квартиру, обремененную ипотекой, хотя на практике такие сделки почти не используются. 

И хотя банк, как залогодержатель, не обязан соглашаться на любую сделку, как правило, он не требует, чтобы квартира продавалась именно по рыночной цене. Для него важно, чтобы задолженность была погашена в полном объеме и в соответствии с условиями кредитного договора.

Однако банк может не согласиться на сделку, если сочтет ее невыгодной или подозрительной (например, при признаках недобросовестности или риске оспаривания).

На практике это означает, что возможен вариант, при котором покупатель (в данном случае сын) приобретает квартиру за сумму долга, если банк согласен на такую схему. Чаще всего это оформляется как трехстороннее соглашение: покупатель перечисляет деньги напрямую банку для погашения кредита, после чего банк дает согласие на снятие ипотеки, и право собственности регистрируется на покупателя.

Как защитить право проживания 

Такое условие также допустимо и может быть юридически закреплено. Статья 1227 закона устанавливает так называемое право пользования жилым помещением (dzīvokļa tiesība) — это право позволяет лицу проживать в чужой недвижимости.

Обычно такое право предоставляется на всю жизнь. Иногда к нему добавляют и еще одно условие: новый собственник не имеет права продавать или как-либо обременять квартиру, в том числе залогом, без разрешения проживающего. Однако необходимо учесть следующее.

Значение регистрации в Земельной книге 

Если право пользования зарегистрировано в Земельной книге, оно «следует за недвижимостью». Это означает, что независимо от того, кто станет новым собственником — ваш сын, а затем другой покупатель, ваша подруга сохраняет законное право жить в квартире.

Новый собственник не сможет просто выселить ее или ограничить ее пользование квартирой, потому что он приобрел недвижимость, уже обремененную этим правом. Но пока это право не зарегистрировано в Земельной книге, это лишь договоренность между сторонами. И только после регистрации оно становится обязательным для всех третьих лиц.

Любой потенциальный покупатель или кредитор видит это обременение и понимает, что квартира фактически «с жильцом с пожизненными правами».

Ограничения для будущих сделок 

Дополнительное условие о запрете продажи или залога без согласия проживающего усиливает защиту. Оно не всегда абсолютно блокирует сделки, но создает серьезное юридическое ограничение: без согласия такого лица собственник не сможет свободно продать или заложить квартиру. А если попытается это сделать, сделка может быть оспорена. На практике это резко снижает риск того, что жилье будет передано третьим лицам без учета интересов проживающего.

Кроме того, такое обременение делает квартиру менее привлекательной для потенциальных покупателей и банков. Это тоже форма защиты: маловероятно, что кто-то захочет приобрести или принять в залог недвижимость, в которой пожизненно проживает другое лицо с зарегистрированными правами.

В итоге защита складывается из нескольких элементов: невозможность выселения без согласия проживающего, обязательность этого права для всех будущих собственников и фактическое ограничение оборота такой недвижимости. Именно поэтому в подобных ситуациях крайне важно не просто прописать эти условия в договоре, но и зарегистрировать их в Земельной книге — только тогда они действительно работают.

Счёт сделки: безопасный способ проведения расчёта 

Отдельно стоит упомянуть так называемый счет сделки (darījuma konts), который является одним из самых безопасных способов расчетов в подобных ситуациях. Его суть в том, что покупатель перечисляет деньги не напрямую продавцу или банку, а на специальный счет, управляемый третьей стороной (обычно банком или нотариусом).

Средства перечисляются продавцу или кредитору только после выполнения всех условий сделки — например, после подписания договора, подачи документов в Земельную книгу, согласия банка на снятие ипотеки и регистрации прав пользования недвижимостью на имя продавца.

Такой механизм защищает обе стороны: покупатель уверен, что деньги не будут переданы до перехода права собственности на него, а продавец — что средства действительно зарезервированы и будут выплачены при выполнении всех условий.

Заключение

Таким образом, предложенная схема в целом возможна: квартира может быть продана по цене долга, если банк на это согласен, а за подругой сохраняется право пользования (проживания) ее бывшей квартирой до конца ее дней с условием ее согласия на дальнейшие сделки с квартирой.

Но реализовать это можно только при участии банка и при грамотном юридическом оформлении, чтобы защитить интересы всех сторон, особенно интересы подруги. Поэтому перед заключением сделки подруге необходимо проконсультироваться с нотариусом или юристом, чтобы учесть все нюансы конкретной ситуации.